Покупка квартиры. Скидки не дают – скидки берут!

Получение скидки при покупке недвижимости на вторичном рынке жилья зависит от множества причин. Знание и грамотное сочетание объективных и субъективных факторов позволяет покупателю добиться снижения цены, которое  продавцом даже не планировалось.

Скидки объективные: покупка через агентство

Они  уже заложены в стоимость квартиры. Как правило, их предлагают посредники: риелторы, черные и серые маклеры или продавцы, поднаторевшие в деле купли-продажи,  смело указывающие в объявлении возможность  "торга", заранее поднимая стоимость на сумму, которую позже снизят.

Для того чтобы узнать нижнюю планку цены, покупателю следует сделать "первичный взнос". Он составит 45 базовых величин - Br1 575 000. Примерно такую сумму вы заплатите агентству недвижимости (расценки ООО "Динас", в агентстве "Час-Пик" попросили USD500 - ИФ).

Агентство скажет, что взнос дает покупателю доступ к информационному банку выставленных на продажу квартир. Но для вас этот взнос дает большее - доступ к менеджеру агентства. Он  живет на символический оклад и мизерные комиссионные. Если сделать "подарок" на USD100 и пообещать в пять раз больше после покупки квартиры, он постарается. А именно: менеджер-профессионал выбьет вам такую скидку, что она покроет и оплату услуг агентства, и "премиальные", и сэкономит вам приличную сумму.

Эта модель работает хорошо и в обратном порядке, т.е. когда продавец просит "вычислить" мгновенного покупателя. Мгновенный покупатель - это тот, кто приезжает с деньгами и не усложняет жизнь просьбами подождать, подержать квартиру до получки, оплатить кредитом и т.д.

Довериться профессионалам - сэкономить себе деньги и время. Главное, четко знать, чего вы хотите: хорошую квартиру с маленькой скидкой или плохую квартиру со скидкой большой.

Аукцион как способ добиться скидки

Этот метод применяют как агентства, так и продавцы без посредников. В агентстве КЧУП "Квадратный метр" рассказали, как он действует. К примеру, 1-комнатная квартира по ул. Чигладзе выставлена на продажу за USD53 000. В объявлении  минимум информации: 1-й этаж, телефон и площадь. Зато здесь присутствует интригующее слово «торг».

Торг оказался аукционом с большим понижением в дебюте и медленным ростом цены по мере продвижения к финалу. Девушка-диспетчер разъяснила: вы оставляете вашу окончательную цену и, если она окажется наивысшей, продавец свяжется с вами.

На вопрос, "какая цена из предложенных покупателем на сегодня самая высокая?", диспетчер ответила, что "за USD50 500 покупатель уже есть". Примечательно, что месяц назад стартовое предложение составляло USD46 000.

Скидки субъективные: покупка без посредников  

Есть продавцы, которые торгуют квартирой впервые, не обращаясь к агентству-посреднику. Все их знания ограничиваются примером продажи соседской квартиры, а также рекомендацией риелторской конторы по части объективной цены.

Щедрые на информацию продавцы-дилетанты даже не подозревают, как облегчают жизнь опытному покупателю или перекупщику. Во-первых, они дают объявление, которое грешит неточностями. Выявление покупателем неточностей - повод для начала психологического прессинга. Во-вторых, в устной беседе при осмотре покупателем квартиры, они "продают" свои коммерческие тайны бесплатно.

Приведем пример с торгами вокруг конкретной квартиры по адресу: ул. Козлова, 8. Ее хозяйка - в командировке, "но если надо - завтра приедет". Переговоры ведет родная сестра Инна, продается квартира с целью взноса в долевое строительство двух квартир: для хозяйки и ее любимого племянника Виталия.

Вот характеристики выставленной на продажу квартиры (рекламная газета "Из рук в руки" от 29.09.2008):

• 4 этаж 5-этажного кирпичного дома;
• "сталинка";
• высота потолков - 3 м;
• общая площадь - 41,8 м²,
• жилая площадь - 22,6 м²,
• кухня - 7,8 м²;
• балкон,
• подвал,
• солнечная сторона,
• домофон,
• телефон,
• рядом метро,
• чистая продажа,
• без агентств.

В объявлении цена не указана. Телефонный звонок... и кроме цены (USD86 000 - ИФ) вы узнаете: квартира продается 2 недели, ее уже посмотрели 18 человек, в 20:00 приедет человек из Бреста и квартиру можно посмотреть вместе с ним.

Повод для скидки появляется еще до выезда на место: никто из 18 покупателей залога не оставил.

Следующие поводы обнаруживаются  на месте. В объявлении указано - "рядом метро". На самом деле до метро - целая трамвайная остановка. В 20:00 брестский купец не явился, солнечная сторона оказалась западной, к тому же от солнца заслоняет 5-этажка по ул. З.Бядули. Балкон оказался мини-балкончиком образца 1960 года.

На поверку и квартира оказалась не 1-комнатной, а полуторкой. Продавец в таких случаях считает это плюсом. Покупатель, со своей стороны, делает очередную пометку в длинном списке причин для скидки - полстены от бывшей коморки следует снести - за чей счет? Квартира требует капитального ремонта: паркет скрипит и ходит ходуном, сантехника не менялись с 1980 года, потолки - серые, в потеках... Кто сосед сверху? Алкоголик, пенсионерка со склерозом? Еще одна птичка - в список аргументов.

И, наконец, главное. В беседе выясняется, что квартиру нужно обязательно продать до середины октября. Требуется делать взнос в долевое строительство двух квартир. Сумма двух взносов составляет USD60 000.

Вот вам и нижняя планка! Смело зачитывайте ваш список замеченных недостатков, называйте вашу окончательную цену USD60 000 и изучайте лица продавцов. На них будет смятение и испуг (им в агентстве порекомендовали цифру USD86 000).

Тогда следует поддержать продавца, "хорошо, USD2 000 сверху и оформление за мой счет".

Подведение итогов журналистского эксперимента - середина октября. Продолжение следует...

P.S.

Параллельно с поиском недостатков следует находить плюсы, которые хозяева не заявляют или даже не знают о них.

В квартире по ул. Козлова, 8 толщина стен - как в бункере времен ВОВ. Трамвайной линии внизу как будто бы нет. Даже без вакуумных стеклопакетов здесь полная тишина - ценность №1 в мегаполисе.

Это пригодится покупателю для комфорта, а также, если он сам решит однажды выступить в роли продавца. Тишина -  ценность большая, чем домофон, балкон и телефон вместе взятые!