Офисная недвижимость: минские бизнес-центры станут полупустыми?

Владельцев минских бизнес-центров ждут нелегкие времена:  им придется снижать цены на аренду  или же их недвижимость будет пустовать - таково заключение экспертов международной консалтинговой компании Colliers International, предоставляющей услуги в сфере коммерческой недвижимости. По просьбе портала www.interfax.by Colliers International проанализировала нынешнее состояние рынка офисной недвижимости Минска.

По оценкам компании, как и год назад, в Минске ощущается серьезный дефицит офисной недвижимости. «На начало 2009 года предложение качественных площадей, по сравнению с предложением годичной давности, не сильно изменилось. Хотя, конечно, ввод ряда бизнес-центров, как например «Александров Пассаж» (см. на карте), бизнес-центр на ул. Мясникова, 70 (см. на карте), сдачей в аренду которого занимается наша компания, бизнес-центр «Виктория» (см. на карте), - увеличил предложение на рынке», - отметили в компании. Однако, в то же время, в Colliers International полагают, что, несмотря на дефицит офисной недвижимости, будет расти количество свободных площадей. «Причиной является не перенасыщенность рынка предложением, а временное сокращение спроса - как на качество офисных помещений, так и на их площадь», - утверждают эксперты компании.

Как и в столицах соседних государств (Москве, Киеве, Вильнюсе и т.д.), в Минске наблюдается тенденция по переезду компаний из дорогих бизнес-центров в более дешевые. Этот процесс начался еще в конце ноября и продолжается до сих пор. «Во многом этой ситуации способствовали сами собственники офисных помещений: предпочитали заключать краткосрочные договоры аренды (11 месяцев). В ситуации, когда ставки аренды росли, это им было выгодно - оканчивается краткосрочный договор аренды, следовательно, существует возможность изменения условий аренды в свою пользу. Когда сложилась ситуация снижения спроса на дорогие офисы, краткосрочные договоры сыграли в пользу арендаторов», - отметил директор ИООО Colliers International Андрей Алешкин.

По его словам, на декабрь, январь и февраль чаще всего выпадает пик окончания краткосрочных договоров, что дает основания полагать, что в ближайшие полтора-два месяца увеличится число компаний, оставляющих коммерческие бизнес-центры и переезжающих в более дешевые варианты (коммерческие бизнес-центры класса В2 и на площади административных зданий коммунальной собственности, Управления делами президента, ведомственные).

Однако о снижении ставок арендной платы, по мнению экспертов Colliers International, говорить пока рано, так как, несмотря на то, что резко падает спрос на дорогие офисы, собственники неохотно идут на снижение ставок. Поэтому складывается ситуация, когда количество незаполненных площадей растет (на данный момент можно снять офис практически в любом минском офисном центре), а предлагаемые собственниками ставки находятся на уровне октября-ноября прошлого года. На сегодняшний день, по словам А.Алешкина, ставки арендной платы офисной недвижимости в Минске остаются, как и ранее, более высокими, нежели в столицах соседних государств. Особенно это касается столиц стран Балтии и Польши.

Тем не менее, несмотря на то, что подвижек в плане размеров ставок арендной платы в Минске пока нет, их снижение, по мнению экспертов Colliers International, неизбежно. «Когда помещения по 3-5 месяцев будут пустовать и не приносить никакого дохода - собственники рано или поздно пойдут на уступки. Кроме того, надо учитывать фактор девальвации белорусского рубля к доллару США и евро: арендаторы чаще всего платят арендную плату в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты. И на данный момент суммы платежей выросли, что дополнительно стимулирует отказ от дорогих офисов. Если собственники офисов в ближайшее время не пойдут на скидки арендаторам в размере 15-20%, то есть вероятность, что большинство минских бизнес-центров станут полупустыми», - полагает А.Алешкин.

Что же касается строительства новых бизнес-центров, то оно продолжится. Те из проектов, которые находятся на высокой стадии строительства, продолжают строиться и скорее всего будут завершены - девелоперам нет смысла законсервировать строительство на этапе, когда здание готово на 70-80 процентов. «На данный момент есть только несколько строящихся проектов, которые, вероятно могут быть заморожены и их строительство приостановится. Об этом мы сможем узнать во втором квартале 2009 года», - отметил директор ИООО Colliers International. В то же время, по его словам, существует большая доля вероятности, что будут заморожены проекты, которые сейчас находятся на стадии эскизного или архитектурного проектирования.

Colliers International объединяет свыше 11 000 специалистов, 293 офиса компании расположены более чем в 61 стране мира, в том числе в России, на Украине и в странах Балтии.