Льготный кредит отменили. Что дальше? Прогноз экспертов Interfax.by

Когда стоимость квадратного метра приблизится к своей минимальной отметке? Как отмена льготного кредитования повлияет на рынок недвижимости в целом? Как отразится на потенциальных покупателях квартир в новостройках нынешняя кризисная ситуация? Чего им ждать, а чего бояться? С такими вопросами корреспонденты портала www.interfax.by обратились к признанным экспертам в области недвижимости сразу после того, как Нацбанк Беларуси объявил о приостановлении льготного кредитования по ставкам до 5% годовых, на долю которого приходилось более половины финансирования жилищного строительства.

Павел Астапеня: нас ожидает значительное сокращение объемов строительства

Заместитель генерального директора ЦТН "Пакодан" Павел Астапеня полагает, что после отмены льготного кредитования общий рынок строительства в Беларуси значительно сократится. Правда, произойдет это не сразу, а спустя некоторое время…

"Безусловно, нас ожидает значительное сокращение объемов строительства. Без льготного кредита более половины застройщиков, которые сейчас строятся или намеревались это сделать, вряд ли смогут участвовать в таком долевом строительстве. Почему это произошло - скорее всего, это рекомендации МВФ, так как этот кредит фактическая субсидия жилья, и он съедает львиную долю бюджета страны", - полагает П.Астапеня.

По его мнению, те коммерческие застройщики, которые ранее предлагали долевое строительство с привлечением 5% кредита, зная, каким образом Беларусбанк осуществляет перечисление таких кредитных линий, а осуществлял он их весьма неаккуратно, изначально завышали стоимость квадратного метра для таких дольщиков.

"Они потеряли часть клиентов. Но этот процент не велик, и он не делает погоды на рынке, - полагает эксперт. - Вопрос в том, как поведет себя большинство госзастройщиков, которые ранее достаточно большими темпами строили дома и районы. Они уже не смогут использовать эти средства. Тем не менее, в ближайшие 2-3 месяца стоимость квадратного метра не изменится, пока будут расходоваться средства от льготного кредитования. Далее, возможно, произойдёт подорожание строительства в белорусских рублях".

Заместитель генерального директора ЦТН "Пакодан" Павел Астапеня высказал мнение, что общий рынок строительства значительно сократится, так как основным застройщиком на рынке жилой недвижимости было государство, - это и будет главным изменением на рынке недвижимости в ближайшее время.

Вадим Тачкин: рынок станет более адекватным

Директор компании "Вива Капитал" Вадим Тачкин предполагает, что отмена льготного кредитования несет в себе много позитивных моментов: в частности эти шаги позволят очистить рынок от неадекватных дольщиков и застройщиков.

"Было   много желающих построиться за государственный счет, и часто за господдержкой обращались те, кто не очень-то в ней нуждался. И выкупались льготниками 100-метровые "трешки", которые впоследствии сдавались или перепродавались. Малоимущие же часто не могли объективно оценить свою платежеспособность и, бросаясь на 5-процентный кредит, оказывались потом не в состоянии купить мебель или полноценно оплачивать коммунальные услуги", - рассказывает В.Тачкин.

В качестве примера, как льготное кредитование негативно влияет на застройщиков, эксперт портала Interfax.by привел   дом в Шабанах, который недавно сдавался и на который стояла очередь из желающих при цене $1200-1300/1 м² в рублевом эквиваленте. Застройщик мог "от балды" назвать цену, а дольщик – купить такую квартиру с привлечением 5-процентного кредита своего клиента.

"Крупные строительные компании, которые делали ставку на льготное кредитование, конечно, в таких условиях будут испытывать определенные сложности. Ведь они не привыкли себя утруждать поиском клиентов, рекламой, маркетинговыми шагами, повышением потребительского качества домов… Теперь на первый план выходит то, что ты строишь и думаешь ли ты о том, что проектируешь", - уверен Вадим Тачкин.

"Маленькие компании гибче, им легче подвинуться, ужаться, даже сократить штат, а в крупных компаниях задействовано слишком большое количество людей, много средств, стройматериалов, - рассуждает наш собеседник. – А девальвация подкосила денежный поток. Нет, госзастройщики не уйдут одномоментно с рынка, наверняка, государство их как-то поддержит. Иначе мы вернемся в 2001-й год, когда мы имели всего несколько крупных объектов строительства, а купить квартиру в новостройке могли только очень обеспеченные люди".

По мнению директор компании "Вива Капитал" на рынке недвижимости снизится как количество предложений, так и спрос. А вот цены на жилье вряд ли претерпят большие изменения.

"Сейчас на рынке формируется ошибочное мнение: мол, с понижением спроса на жилье, снизится и цена на квадратный метр. Это заблуждение, в котором некоторые находятся уже не первый год. Рынок недвижимости держится на своем уровне потому, что держится в равновесном состоянии. Вот и сейчас одновременно могут снизиться и спрос, и количество предложений", - полагает директор компании "Вива Капитал".

Вадим Тачкин рассказал корреспонденту www.interfax.by, что, на его взгляд, определенным спросом в условиях кризиса будет пользоваться сегмент пригородного жилья, которым сейчас активно интересуются многие потенциальные покупатели.

"Скорее всего, серьезных проблем не будет в двух крайних точках – самое дорогое жилье и самое дешевое. Уже сегодня мы наблюдаем, как те, кто планировал вкладывать деньги в недвижимость средней ценовой категории, меняют свое мнение и отдают предпочтение более экономичным вариантам, - утверждает эксперт. – Спрашиваешь: "Почему?", а клиент отвечает: "Сейчас кризис, а у меня семья и дети, поэтому я должен думать не только о сиюминутном комфорте, но и о дальнейшей жизни".

Резюмируя рассуждения об изменениях на рынке недвижимости, Вадим Тачкин уверенно заявил, что отмена льготного кредитования определенно пошла на пользу рынку.

"Да, мы потеряем "льготников". Но мы увидим дольщиков, которые адекватны в своих запросах. Застройщики станут более ответственны и вынуждены будут активнее привлекать клиентов. Да, это непростая ситуация для рынка. Но сейчас, когда ценность денег становится мной, должны меняться и запросы. Отмена же льготного кредитования позволит очистить рынок от неадекватных дольщиков и застройщиков, которые его наводнили в последнее время", - утверждает В.Тачкин.

Николай Простолупов: Если застройщики выставят цену $800/метр, проблем с дольщиками не будет

Председатель совета Белорусской ассоциации недвижимости, директор агентства "БелЦТН" Николай Простолупов говорит, что с отменой 5% кредитования коммерческие застройщики потеряют около 70% дольщиков и одну из основных форм финансирования, однако это касается только новых проектов. По  всем договорам, заключенным до приостановления льготного кредитования, банк будет выполнять обязательства.

Однако Николай Простолупов, отмечает, что застройщики, предвидя кризис, еще в прошлом году стали строить меньше: "Уже в прошлом году застройщики начали приостанавливать свои проекты. А в этом, я так понимаю, они будут стараться заморозить то, что есть". При этом собеседник отметил, что на вторичный рынок недвижимости льготное кредитование никогда не имело особого влияния.

В последнее время картина рынка недвижимости очень изменилась, вопреки всем традиционным схемам. Кризис повлиял даже на сезонность рынка недвижимости. "Лето всегда для бизнеса было очень спокойным периодом. Для нас активный сезон начинается с конца августа и длится до середины декабря. Есть еще весенний подъем. Сейчас сезонность сбилась. Активность началась в октябре и продолжалась до марта. Обычная цикличность нарушилась, в связи с экономическими и политическими событиями в стране", – говорит Николай Простолупов.

"Был очень интересный период апрель-май 2011, когда застройщики не успевали гнаться за рыночным курсом доллара. Тогда стоимость новостроек стала менее 1000. Это привлекло значительную часть населения. Люди, не имея возможности конвертировать свои рублевые сбережения, бежали с мешками к застройщикам заключать договора долевого строительства. В апреле-мае был очень большой спрос, застройщики наперед накопили финансовых ресурсов, которые они в течение нескольких месяцев будут спокойно использовать", – рассказывает эксперт.

По информации Николая Простолупова сейчас на рынке практически сделок нет, активность покупателей близится к нулевой отметке. А застройщики тем временем, подняли цены до 1200-1300 долларов за метр квадратный, что, по мнению собеседника, делает жилье недоступным для большинства населения.

"Льготники, которые привыкли жить в стесненных в условиях, помучаются еще два года, но покупать квартиру втридорога не будут. Хотя, если сейчас на первичном рынке застройщики выставят квартиры по 800 долларов за метр, то проблем с дольщиками не будет. Мы (представители торговли недвижимостью - ИФ) ждем реального соразмерного уровня цен на первичном и вторичном рынке, соответствующего реальным доходам населения", – говорит Николай Простолупов.

Ирина Киеня
Ольга Артишевская
Павел Ломако