Минские офисы: покупка вместо дорогой аренды?

Новые тренды на рынке коммерческой недвижимости Минска озвучил генеральный директор ИЧП "А1Девелопмент" Игорь Портнов. Цены на офисную недвижимость, хоть и снизились, но не рухнули, компании сделали ставку на приобретение офисов, а не на их аренду и, наконец, требования к коммерческой недвижимости значительно изменились. По словам И.Портнова, именно эти тренды станут определяющими факторами на рынке в ближайшее время.

Цены снизились незначительно

Несмотря на кризисную ситуацию 2011 года, прогнозируемого падения цен в сегменте коммерческой недвижимости не произошло.

"Мы пристально следим за рынком коммерческой недвижимости – как первичным, так и вторичным, на котором происходят сделки по заключению договоров аренды. Если говорить о ставках аренды в бизнес-центрах класса А – таких, как построенный нами "Немига-Сити" – то ставки аренды сегодня составляют примерно 25-27 евро за квадратный метр. Это примерно на 15-20% ниже, чем было в докризисные времена. Что же касается бизнес-центров класса В, то ставка аренды сегодня колеблется от 17 до 22 евро", - сообщил И.Портнов.

Что же касается приобретения офисной недвижимости в бизнес-центрах класса В, то квадратный метр стоит, по словам И.Портнова, в среднем $1900-$1990, в то время, как в докризисное время цена составляла $2400 - $2700 за кв.м. "Если честно, то и тогда считал и сейчас считаю, что цена была "перегрета". Связано это с наличием большой массы кредитных ресурсов, которые были привлечены. Нынешнюю цену считаю справедливой – если учитывать стоимость самого строительства и те затраты, которые сопутствуют застройке. Например, кадастровую стоимость земли и затраты на проектирование", - подчеркнул генеральный директор ИЧП "А1Девелопмент".

Также он отметил, что в бизнес-центрах много собственников, которые в свое время приобрели офисы как доходный инструмент и сейчас сдают их в аренду.

В то же время в бизнес-центре "Порт", своеобразную презентацию второй очереди которого провела компания "А1Девелопмент", цены будут несколько выше средних из-за "более высокого уровня обеспеченности". "Речь идет как об инженерных коммуникациях, так и о самых современных IT-решениях", - заявил И.Портнов.

Покупка вместе аренды

Если ранее большинство компаний предпочитало арендовать недвижимость в бизнес-центрах или административных зданиях, то сегодня большинство рассматривает вопрос приобретения офисов в собственность.

"Сегодня, в зависимости от класса бизнес-центра, средняя окупаемость вложений в офисную недвижимость составляет порядка 6, максимум 7 лет. И, при таком сроке окупаемости, выгоднее вкладывать в приобретение офиса, чем арендовать его", - отметил И.Портнов. По его словам, тренд, наметившийся в прошлом году, в январе нынешнего получил развитие и предпосылок к изменению ситуации нет.

"Именно первичный рынок офисной недвижимости сегодня развивается наиболее активно и недвижимость на продажу наиболее востребована. Поэтому мы и работаем в этом сегменте. Но, в то же время, компании, приобретающие коммерческую недвижимость – а сегодня ее покупают именно для себя, а не последующей сдачи в аренду – освобождают арендуемые площади. Таким образом, происходит постепенное "перетекание" арендаторов в собственники", - пояснил корреспонденту портала www.interfax.by И.Портнов.

Он добавил, что "ставки аренды и ставки на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости тесно связаны, пусть и не в прямой пропорции" "Если спрос на первичном рынке по-прежнему будет превышать предложение – неизбежен рост и стоимости квадратного метра при покупке и ставок арендной платы", - рассказал собеседник.

По его словам, в результате исследований, проведенных компанией "А1Девелопмент" ранее, Минск по обеспеченности офисной недвижимостью на порядок отстает от российских городов с населением около 2 млн. человек. "Сегодня мы отстаем, может, уже и не на порядок, но в несколько раз точно", - признался И.Портнов.

Офисы нового типа для дотошных инвесторов

В связи с тем, что в Беларуси идет целенаправленная работа по привлечению внешних инвестиций, среди покупателей офисной недвижимости возросло число иностранных компаний или компаний с иностранным капиталом. Более того, выросла доля инвесторов IT-сферы.

"У этих компаний свои, особые требования к офисной недвижимости, свои подходы. Для них важна функциональность здания", - отметил И.Портнов.

Финансовый директор компании "А1Девелопмент" Надежда Черникова подчеркнула, что "за последние 2-3 года инвестор изменился качественно, а его типология изменилась в лучшую сторону". "Сегодня инвестор крайне умный и предусмотрительный. В настоящий момент дешевизна предложения не является определяющим критерием при выборе офисной недвижимости. Какие-то сомнительные варианты сделок отметаются сразу, а проекты тщательнейшим образом анализируются, собирается полная информация о застройщиках. Возросло значение такого понятия, как "деловая репутация", чего не было еще лет пять назад", - рассказала она, добавив, что также возросли требования к застройщикам.

"Любые отклонения от договора рассматриваются инвесторами крайне жестко, в том числе и с привлечением квалифицированных юристов и судебными разбирательствами", - подчеркнула Н.Черникова, добавив, правда, что "у "А1Девелопмент" подобных проблем не возникает".

Также Н.Черникова отметила, что инвесторы "стали больше стремиться к индивидуальности". В связи с этим мы им предлагаем построить офисы по их индивидуальному замыслу. Ранее инвестор приходил к застройщику и соглашался (или не соглашался) с той планировкой и дизайнерским решением, которые предлагал застройщик. Сейчас, приходя в проект, инвестор готов участвовать в разработке плана своих помещений, выборе цветовой гаммы, отделочных материалов – чтобы его сотрудникам было комфортно и удобно. Такая повышенная индивидуальность – яркий тренд этого года", - рассказала она.

Более того, инвесторы, по словам представителя компании-застройщика, стали "технологически грамотными и требовательными". "Если ранее вопросы инженерных систем, IT-технологий отступали на второй план после цены, то сегодня эти вопросы очень тщательно прорабатываются. Серьезно возросли требования по IT-коммуникационным системам. В здании бизнес-центра "Порт" мы смогли превзойти себя и применить передовые технологии в этом направлении", - подчеркнула Н.Черникова.

Сергей Киеня